Главная Галерея История Культура МУЗЕЙ Общество Отдых Политика Природа Происшествия Спорт Экономика ВЫСОЦКИЙ «ИСКРЫ» БИБЛИОТЕЧКА «1Ф» КОНТАКТЫ
Реклама
[07.11.2006]   СЛАДКАЯ ДОЛЯ?

СЛАДКАЯ ДОЛЯ?

или Внимание: «управляющая» компания!

 

Весь этот год тлеет конфликт между владельцами стоянок для автомобилей (т. н. машиномест) в паркинге на ул. Говорова, 24 в Одинцове и руководством МУП «Автостоп», которое обслуживает данную парковку.

        

Конфликт назревал давно, но проявился накануне 2006 года. Как раз под Новый год гендиректор МУП «Автостоп» Жандаров В. В. подписал приказ об очередном «неизбежном» повышении расценок на услуги по содержанию паркинга на улице Говорова, 24. Подобное происходило все предыдущие годы, тарифы неизменно повышались на «дежурные» 200 рублей в месяц. В этот раз цена услуг автостоповцев достигла абсолютной величины — 800 рублей «с носа» в месяц.

        

Мягко говоря, необъективность навязываемых «Автостопом» тарифов на содержание машиномест, которые находятся в собственности автовладельцев, всегда чувствовалась, многие позиции калькуляции взяты просто с потолка. И ведь дело не только и не столько в этих злосчастных восьмистах рублях в месяц: люди хотят оплачивать реальные услуги и компенсировать фактические расходы. А при существующем порядке расчетов так называемая управляющая компания вовсе не заинтересована в минимизации чужих расходов: во-первых, для этого надо лучше работать самим, а во-вторых, собственная рентабельность напрямую зависит от общей калькуляции. Чего ж ее тогда уменьшать! Если клиент стерпит, то со временем можно даже обеспечить своим сотрудникам «социальный пакет» за его счет, чтобы, например, каждый охранник или уборщица ежегодно поправляли свое здоровье где-нибудь в теплых краях.

 

Инвесторы и дольщики

 

Честь и хвала «Автостопу» за то, что в 2000 году его стараниями было организовано возведение пятиэтажного гаража-стоянки открытого типа на улице Говорова, 24. Для Одинцова это было в диковинку. Польза от постройки для загруженного машинами и металлическими гаражами города очевидна и бесспорна. Основное бремя первоначального строительства легло на плечи крупных инвесторов, они же и состригли вместе с МУП «Автостоп» основные купоны от продажи машиномест. Частные же соинвесторы-дольщики приходили после и порознь, оплачивая своими кровными прибыли и риски тех, кто шел впереди. Поначалу продажа машиномест шла не очень бойко: по тем временам (только-только от дефолта пришли в себя) в среднем полторы тысячи долларов за прямоугольник асфальта чуть шире днища машины резонно считались немаленькими деньгами. Это потом город наводнили хорошие дорогие машины, и ситуация резко поменялась. Места быстро распродали, дополнительно на этом заработав, поскольку повышение спроса тут же сказалось на цене за место: рубежи в 5, 6, 8, 12 тысяч долларов «успешно» преодолели и остановились на данный момент в пределах 15–18 тысяч «зеленых».

 

Эти почти астрономические для данного вида недвижимости цены сформировались при строительстве силами «Автостопа» новых паркингов, как на улице Говорова, так и возле «Мечты». Теперь один квадратный метр голого асфальта, где кроме машины невозможно разместить ни запасного колеса, ни канистры или каких запчастей, стоит практически столько же, сколько квадратный метр в благоустроенной теплой квартире!

 

Кто в доме хозяин?

 

Пропорционально росту стоимости подобной недвижимости росла и стоимость ее обслуживания. Хотя с чего вдруг?

 

Мы сейчас говорим о конкретной ситуации, когда законные собственники по договору ПОРУЧИЛИ компании по имени «Автостоп» ОБСЛУЖИВАТЬ свою собственность, зарабатывая на этом разумные деньги для своего существования и развития. Но, похоже, муниципальные бизнесмены захотели «всего и сразу». Поэтому и изобрели изначально иезуитскую схему, согласно которой в процессе распродажи машиномест оставили за собой значительную часть общей собственности: пандусы, проезды и прочие конструкции кроме машиномест. Для сравнения: покупая квартиру в многоквартирном доме, каждый гражданин автоматически становится собственником пропорциональной части лестниц, коридоров, лифтов, даже газона вокруг дома. И никто потом не может заявить исключительные права на общее имущество и произвольно распоряжаться им — даже застройщик.

 

В нашем случае всё как раз наоборот. «Автостоп» всею совокупной собственностью стал управлять, произвольно определяя расходы и дополнительно получая деньги за парковку на территории паркинга десятков сторонних автомобилей и мотоциклов, сдачу в аренду мойки и шиномонтажа, обустраивая свой собственный офис. Говорить о том, что владельцы машиномест «поручили» обслуживать свою собственность, так сказать, управлять ею, — будет не очень верно. Как мы уже упоминали, так называемые индивидуальные дольщики-соинвесторы приходили после завершения строительства и порознь. И каждому сразу в руки договорчик на обслуживание! Скажите, способен и готов ли человек, покупающий часть большой общей собственности, на первых порах понять и обсуждать вопросы дальнейшей ее эксплуатации или принадлежности лестниц и прочих общих территорий? Не хочешь подписывать договор на обслуживание именно с нами? А с кем тогда? Таким образом МУП «Автостоп» просто навязал себя в управленцы собственности.

 

1/550 или 1/300 — что больше?

 

При регистрации прав собственности на машиноместо в Регистрационной палате, каждый автовладелец получил свидетельство, где строго указывалось, что всё сооружение под названием «гараж-стоянка по адресу г. Одинцово, ул. Говорова, 24» разделено на 550 долей. Купил место — обладай 1/550 частью общей собственности. Всего мест для парковки машин 300. Итого на долю частных «соинвесторов» припадает приблизительно 300 долей (приблизительно потому, что часть машиномест осталась в собственности основных застройщиков), это именно те площади, что лежат под колесами авто. А остальные 250 долей — это: проезды, пандусы, крыши, лестницы, в том числе пожарные, примыкающая территория! Хитрость заключается в двух вещах. Первая хитрость вызывает вопросы: кто и с каким умыслом определил это число — 550, если мест всего 300, причем эти триста, получается, никак юридически не обеспечены вспомогательными площадями? В данной ситуации нельзя исключить удивительной, почти фантастической коллизии: «владелец» проезда ведь может сказать — ничего не знаю, проезд запрещаю, спускайте свои авто хоть на веревках с этажей! Или — деньги на бочку за право проехать на свое законное место! Этого, конечно же, не будет, но когда во взаимоотношениях возникают двусмысленность и недомолвки, то ущемленная сторона вправе трактовать события как считает нужным.

 

Вторая хитрость более очевидна: «Автостоп» — фактический владелец почти половины долей в общей недвижимости — уже в качестве управляющего ВСЕ расходы по ее обслуживанию переложил на плечи упоминавшихся трехсот автовладельцев.  При этом не особо беспокоясь о составлении калькуляции этих расходов и хотя бы видимости объяснения некоторых статей: ведь на деле это не экономический расчет, а примитивная подгонка статей расходов под желаемый результат. Например, заложена в декабрьской калькуляции одна из самых затратных статья расходов на автотранспорт по уборке и вывозке мусора — чаще всего это снег, — вот и оплачивают люди «уборку и вывоз снега» круглый год! Или круглогодичную же работу бойлера, отапливающего все помещения (в том числе и сдаваемые в аренду мойку и шиномонтаж),  кроме собственно парковочных мест, во всякое время продуваемых ветром. Можно, конечно, сослаться на непредвиденные в дальнейшем расходы: например, если не снег, то грязь или тополиный пух придется убирать летом, а денежек-то и нет. Но для подобного «форс-мажора» есть своя «статейка кормления» — НАКЛАДНЫЕ РАСХОДЫ — 20% к общей сумме. Не-предвидеть возможные расходы извинительно один, ну два месяца в году, и то при условии, что так называемая управляющая компания — новичок в своем деле, не знает, что завтра будет в ее хозяйстве. А если опытные управленцы из года в год закладывают в калькуляцию дополнительные расходы, заранее зная, что никакая стихия потом деньги не вырвет из их рук, — то это, господа-товарищи, на пролетарском языке называется — «развести на деньги».

 

По первоначальному Договору на оказание услуг, каждый из дольщиков обязан «участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению» СОРАЗМЕРНО СО СВОЕЙ ДОЛЕЙ. Если читатель помнит — эта доля составляет 1/550, и это почти в два раза меньше платежей по схеме «1/300». В реальности же все эти годы денежные сборы производились «как было велено», а юридическую нестыковку в «Автостопе» со временем заметили и убрали, просто перезаключив договоры с большинством автовладельцев без упоминания соразмерности платежей.

 

Проблема управления собственностью и платежей за такие услуги, в принципе, решаема: волей большинства дольщиков можно ведь поменять управляющую компанию. Или просто не платить денег ежемесячно! Вот не хотим вашими услугами пользоваться — и всё тут! Не нравится — уходите. А мы сами как-нибудь прозябать станем. Но в том-то и штука, что не для того всё затевалось, чтобы так вот просто взять и выпустить бразды правления из своих рук. «Автостоп» изрядно окреп за эти годы, и весь комплекс на улице Говорова, 24 выстроил как свою основную базу: с офисами, сдаваемыми в аренду продуктовым магазином, мойкой, шиномонтажом. Строятся даже спортивные сооружения. И слава богу, — развивайтесь на здоровье. Не паразитируя, однако, на основных дольщиках паркинга.

Рассказывают, что «в других местах» доходы от использования общей собственности уменьшают расходы каждого отдельного совладельца. В нашем случае финансовые интересы т. н. управляющей компании не совпадают с интересами нанимателей этой самой управляющей компании. Но владельцы машиномест как сообщество пока никак не организованы, хотя проведенные летом несколько собраний дольщиков показали решимость отстаивать свои интересы, в том числе и с привлечением  профессиональных юристов.

Как решится спор на улице Говорова — покажет время. Но уже сегодня пример сложившихся нездоровых взаимоотношений и взаиморасчетов между соинвесторами и застройщиками паркингов должен сделать более внимательными и осторожными новых покупателей машиномест.

   

У. Драпежник

 

 

07-11-2006

Реклама
Главная   ::   Галерея   ::   История   ::   Культура   ::   МУЗЕЙ   ::   Общество   ::   Отдых   ::   Политика   ::   Природа   ::   Происшествия   ::   Спорт   ::   Экономика   ::   ВЫСОЦКИЙ   ::   «ИСКРЫ»   ::   БИБЛИОТЕЧКА «1Ф»   ::   КОНТАКТЫ   ::